모의계산
주택 양도소득세 계산기
산 값과 판 값, 보유·거주 기간만 넣으면 양도세와 지방소득세를 함께 계산합니다.
사고 판 금액
보유 상황
예상 세금 합계 (지방소득세 포함)
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판 금액과 산 금액을 넣어 주세요
소득세법 제55조·제95조·제104조 기준 모의계산입니다. 상속·증여로 받은 집, 분양권·입주권은 계산 방식이 달라 넣지 않았습니다. · 2026년 8월 기준
양도소득세는 어떻게 계산하나요
양도소득세는 집을 팔아서 남긴 돈에 매기는 세금입니다. 판 금액 전체가 아니라 산 값과 들어간 비용을 뺀 나머지가 기준입니다. 여기에 오래 가지고 있었으면 깎아주고, 1주택이면 대부분 아예 내지 않습니다.
1단계 — 남긴 돈을 구합니다
- 판 금액 − 산 금액 − 들어간 비용 = 양도차익
들어간 비용에는 살 때 낸 취득세와 중개보수, 발코니 확장처럼 집의 가치를 올린 공사비가 들어갑니다. 도배·장판 같은 수리비는 들어가지 않습니다.
2단계 — 1주택이면 12억까지는 세금이 없습니다
1세대 1주택이고 2년 이상 보유했다면 판 금액 12억원까지는 세금이 0원입니다. 12억을 넘겨 팔았다면 넘은 부분에 해당하는 몫만 세금을 냅니다.
- 세금 낼 차익 = 양도차익 × (판 금액 − 12억) ÷ 판 금액
3단계 — 오래 가지고 있었으면 깎아줍니다
| 어떤 경우 | 조건 | 깎아주는 비율 |
|---|---|---|
| 보통 | 3년 이상 보유 | 해마다 2% · 최대 30% |
| 1세대 1주택 | 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 보유 연 4% + 거주 연 4% · 최대 80% |
거주 2년을 못 채우면 1주택이라도 보통 기준(연 2%)으로 내려갑니다. 차이가 매우 큽니다.
4단계 — 세율을 곱합니다
| 세금 매길 금액 | 세율 | 빼주는 금액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
짧게 갖고 있다 팔면 훨씬 셉니다. 1년도 안 돼서 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60%입니다. 마지막으로 지방소득세가 양도세의 10% 더 붙습니다.
다주택이면 지금 세금이 크게 늘어납니다
조정대상지역에 있는 집을 파는 다주택자는 2주택이면 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 더 붙습니다. 미뤄두었던 이 제도가 2026년 5월 9일로 끝나 지금은 그대로 적용됩니다. 게다가 이때는 오래 보유해도 깎아주지 않습니다.
계산에 넣지 않은 것
- 분양권·조합원입주권 — 세율 체계가 다릅니다.
- 상속·증여로 받은 집 — 산 금액을 정하는 방법이 다릅니다.
- 일시적 2주택 — 기존 집을 기간 안에 팔면 1주택으로 봅니다.
- 같은 해에 여러 채를 판 경우 — 기본공제 250만원은 한 해에 한 번만 씁니다.