2026년 10월에 정리한 참고용 정보입니다. 세부 조건은 이후 달라질 수 있습니다. 실제 적용 여부는 담당 기관에 문의해 주세요.
서울을 포함한 수도권 지역에서 내 집 마련을 준비하고 있다면 변경된 한도 규정을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 기존에는 LTV 비율에 따라 대출 가능 금액이 결정되었으나 이제는 주택 가격 구간에 따라 대출받을 수 있는 절대적인 금액에 차이가 생겼기 때문입니다.
주택 가격별 대출 한도 차이
수도권 및 규제지역의 주택 가격에 따라 대출 한도는 세 가지 구간으로 나뉩니다. 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다.
이때 15억 원을 초과하는 주택부터는 한도가 줄어듭니다. 15억 원 초과 25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 4억 원입니다. 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우에는 대출 한도가 2억 원으로 크게 제한됩니다.
그 결과 서울 내 고가 아파트를 구입하려는 차주들은 기존보다 훨씬 적은 금액의 대출을 이용하게 됩니다.
생애 최초 구매자 적용 기준
생애 최초로 주택을 구입하는 경우에도 적용되는 LTV 기준이 강화되었습니다. 기존 80%였던 LTV 비율이 70%로 낮아졌습니다. 이러한 강화 방안은 일반 금융권 대출뿐만 아니라 정부 정책대출에도 동일하게 적용됩니다.
여기서 주의할 점은 한도 금액입니다. 규제지역 내에서 생애 최초 주택 구매를 한다면 LTV 70%를 적용받아 최대 6억 원까지 대출을 이용할 수 있습니다. 다만 대출을 받은 후 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 한다는 의무 조건이 새롭게 생겼습니다.
다주택자 규제 적용 범위
주택을 이미 보유하고 있는 다주택자의 경우 대출 조건이 매우 엄격합니다. 수도권 및 규제지역 내에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출은 전면 금지되었습니다. 추가로 주택을 매수하려는 계획이 있다면 대출을 통한 자금 조달이 어려울 수 있습니다.
생활안정자금 목적의 대출도 제한됩니다. 수도권 및 규제지역에서 주택을 2채 이상 보유한 차주는 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 1주택자가 생활안정자금을 신청할 때도 한도는 최대 1억 원으로 제한됩니다.
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대출 만기와 금리 산정 방식
대출을 이용하는 기간과 금리 산정 방식에서도 변화가 있습니다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출의 만기는 30년 이내로 제한됩니다. 대출 기간이 짧아지면 매달 상환해야 하는 원리금 부담이 커질 수 있으므로 자금 계획을 세울 때 이를 반드시 고려해야 합니다.
또한 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정됐습니다. 스트레스 금리는 향후 금리 상승 가능성을 대비해 대출 한도를 산정할 때 가산하는 금리를 의미합니다. 금리 수준이 높아지면 DSR(총부채원리금상환비율)에 미치는 영향이 커져 실제 대출 가능 금액이 줄어드는 원인이 됩니다.
전세 보증 비율 변경 사항
주택 구입 대출 외에 전세 자금 마련을 위한 보증 비율도 바뀌었습니다. 수도권 및 규제지역 내 전세대출 보증 비율은 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 1주택자는 이 비율을 한 번 더 낮추는 방안이 발표된 만큼, 계약 전에 보증기관 공지를 확인하는 것이 좋습니다.
보증 비율이 낮아지면 차주가 금융기관에서 빌릴 수 있는 금액이나 보증을 받는 범위에 차이가 생길 수 있습니다. 따라서 전세 계약을 앞두고 있다면 변경된 보증 비율과 본인의 대출 가능 여부를 미리 확인하는 과정이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 생애 최초 주택 구매자라면 규제지역에서도 6억 원까지 대출이 가능한가요?
생애 최초 구매자는 규제지역이라도 LTV 70%를 적용해 최대 6억 원까지 대출받을 수 있습니다. 다만 6개월 이내 전입 의무가 있습니다.
Q. 1주택자가 전세대출을 받을 때 주의할 점이 있나요?
수도권 및 규제지역에서 1주택자가 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영해야 합니다.
현재 계획하고 있는 자금 조달 계획이 변경된 서울 아파트 주택담보대출 한도 내에서 실행 가능한 수준인가요?
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