작성 시점은 2026년 11월입니다. 기관 사정에 따라 기준이 조정되기도 합니다. 자세한 사항은 관련 기관에 물어보시는 편이 안전합니다.
세금 부담을 줄이려다 오히려 예상치 못한 상황을 맞이하지 않으려면 본인이 어떤 그룹에 속하는지 정확히 파악해야 합니다.
현행 적용되는 공제 범위
현재 적용되는 기준을 살펴보면 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 반면 일반적인 경우, 즉 다주택자 등을 포함한 인별 기준으로는 9억 원이 적용됩니다. 이 금액을 초과하는 부분에 대해서만 세금이 부과되는 구조입니다.
이때 본인이 소유한 주택의 공시가격 합계가 9억 원 이하인 경우에는 주택분에 대한 종부세가 과세되지 않습니다. 따라서 주택을 보유하고 있더라도 전체 가액이 이 기준 아래라면 세금 걱정은 하지 않아도 됩니다.
여기서 주의해야 할 점은 오피스텔과 같은 경우입니다. 만약 오피스텔이 주택분 재산세 대상으로 부과되고 있다면, 이는 종부세 과세 대상에도 포함됩니다. 따라서 단순히 건물의 용도만 볼 것이 아니라 재산세가 어떻게 부과되는지를 함께 확인해야 합니다.
토지 부분에 대해서는 기준이 조금 다릅니다. 종합합산 대상 토지의 경우 인별로 5억 원을 초과할 때 과세가 이루어집니다. 주택과 토지는 각각 별도의 기준으로 판단한다는 점을 기억해야 합니다.
2026년 세제개편안 주요 내용
2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 과세 기준은 공시가격 14억 원으로 완화될 예정입니다. 기존 12억 원에서 상향 조정됨에 따라 실거주 중인 1주택자의 세 부담은 다소 줄어들 것으로 보입니다.
반대로 다주택자의 경우 주택 보유 공시가격 합계액이 9억 원을 초과할 때 과세됩니다. 다만 다주택자의 기본공제 방식에는 변화가 생깁니다. 4억 원을 기본으로 적용한 뒤, 거주 중인 주택의 가액 비중만큼 최대 5억 원을 추가로 공제하는 방식이 도입됩니다.
그 결과 다주택자라 하더라도 실제 거주하는 주택의 비중이 높다면 기존보다 유리한 조건을 적용받을 가능성이 있습니다. 이처럼 개편안은 실거주 여부를 공제액 산정에 중요한 척도로 삼고 있습니다.
민주당 측에서도 실거주 여부와 관계없이 공제액을 14억 원으로 통일해야 한다는 입장을 보이고 있습니다. 제도 변화의 방향성이 실거주 보호에 맞춰져 있다는 점을 알 수 있습니다.
2027년 거주 여부에 따른 변화
2027년부터는 공제 기준이 더욱 세분화되어 적용됩니다. 1주택자라도 거주 여부에 따라 공제액이 달라집니다. 거주용 1주택자의 기본공제액은 14억 원으로 유지되지만, 비거주용 1주택자의 경우에는 9억 원으로 낮아지게 됩니다.
거주하지 않는 주택을 보유한 1주택자는 다주택자와 유사한 수준의 공제를 받게 됩니다. 또한 그 외의 주택들에 대해서는 4억 원의 기본 공제액에 더해, 거주용 주택 가액 비율에 따른 추가 공제를 더하는 계산식을 사용합니다.
계산식은 4억 원에 (5억 원 × 거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액)을 더하는 방식입니다. 이 공식은 거주 주택의 가치가 전체 주택 가액에서 차지하는 비중이 높을수록 더 많은 공제를 받을 수 있도록 설계되었습니다.
공정시장가액비율 또한 연도별로 다르게 적용됩니다. 2027년부터 1주택자와 2주택자의 최고세율 적용 시 공정시장가액비율은 70%로 인상됩니다. 반대로 3주택 이상 보유자의 경우에는 80%의 비율이 적용됩니다.
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세율 적용과 납부 시기
세율은 주택 수와 가액에 따라 세분화되어 있습니다. 2주택 이하를 보유한 경우에는 보유 금액에 따라 0.5%에서 2.7% 사이의 세율이 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 구간에 따라 0.5%에서 시작해 최대 5.0%까지 높아집니다.
법인의 경우에는 상황이 더욱 엄격합니다. 법인이 보유한 주택이 2주택 이하일 때는 2.7%, 3주택 이상일 때는 5.0%의 단일세율이 적용되며, 법인은 기본 공제를 받을 수 없습니다.
세금 납부는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 진행됩니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이므로, 이 날짜를 기준으로 보유 현황이 결정된다는 점을 반드시 유의해야 합니다.
경제적 어려움을 겪는 1주택자를 위한 제도도 마련되어 있습니다. 종부세 기본공제액 기준과 납부 유예 소득 요건을 살펴보면 총급여 기준 8천만 원 이하인 경우에 해당합니다. 본인의 소득과 주택 가액을 대조하여 납부 유예가 가능한지 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
2027년에는 세부담 상한이 직전 연도 세액의 200%로 높아지고, 세액공제 금액 한도도 800만 원으로 설정되는 등 세부적인 변화가 동반됩니다. 이러한 변화는 개인의 자산 구조에 따라 체감하는 무게가 전혀 다를 수 있습니다.
자신의 주택 보유 현황과 거주 형태가 2026년 및 2027년 개편안 중 어디에 해당하는지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 특히 공시가격 변동에 따라 공제 범위를 벗어날 수 있으므로 정기적인 확인이 필요합니다.
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