2026년 11월 시점의 자료를 바탕으로 썼습니다. 규정은 예고 없이 개정되기도 합니다. 자세한 사항은 관련 기관에 물어보시는 편이 안전합니다.
현재는 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원을 초과해야 과세 대상이 됩니다. 하지만 개편안이 시행되면 실제 거주 여부가 세금 부담을 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 거주 여부에 따라 공제 금액 차이가 크므로 미리 점검해야 합니다.
2027년 달라지는 공제 기준
2027년부터 적용될 개편안에 따르면 1주택자 종부세 공제액 체계는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 가장 먼저 확인해야 할 점은 실거주 여부입니다. 주택에 실제로 거주하며 생활하는 1주택자는 공시가격 14억 원까지 공제를 받습니다. 반대로 주택을 보유하고는 있지만 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자는 9억 원까지만 공제가 가능합니다.
이러한 변화는 실거주자를 보호하고 투기 수요를 억제하려는 취지가 담겨 있습니다. 하지만 현재 논의되는 개편안의 핵심은 거주 여부에 따른 차등 적용에 있습니다.
그 결과 거주하지 않는 1주택자는 기존의 12억 원보다 오히려 공제액이 3억 원 줄어드는 셈이 됩니다. 따라서 본인이 보유한 주택에서 실제로 거주하고 있는지, 아니면 임대를 주고 있는 상태인지에 따라 내야 하는 세금의 규모가 크게 달라집니다.
거주 여부에 따른 공제 차이
1주택자 종합부동산세 공제액 산정 시 거주 요건은 세액을 결정하는 결정적인 요소입니다. 실거주 1주택자는 14억 원이라는 높은 공제 문턱을 적용받아 세금 부담이 완화되는 효과가 있습니다. 공시가격이 14억 원 이하인 주택을 보유하고 실거주 중이라면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
반면에 비거주 1주택자는 9억 원을 기준으로 세금이 계산됩니다. 이처럼 거주 여부에 따라 과세 대상 여부가 갈릴 수 있습니다.
여기서 공정시장가액비율의 변화도 함께 살펴봐야 합니다. 2027년부터는 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 인상될 예정입니다. 공제액이 높아지는 부분은 유리하지만, 계산의 바탕이 되는 가액 비율이 올라가면 전체적인 세 부담이 늘어날 수 있는 구조입니다. 또한 1·2주택자의 최고세율은 3.5%로 설정됩니다.
세액공제 혜택과 납부 유예
거주 기간이 길수록 받을 수 있는 세액공제 혜택도 존재합니다. 1주택자가 해당 주택에서 오래 거주했다면 그 기간에 따라 일정 비율만큼 세금을 감면받습니다. 거주 기간이 5년 이상 9년 미만이면 20%, 10년 이상 14년 미만이면 40%, 15년 이상이면 50%의 세액공제가 적용됩니다.
세액공제 전체 한도는 800만 원입니다. 거주 기간에 따른 공제율이 높더라도 한도 내에서만 적용된다는 점을 기억해야 합니다. 종부세 1주택자 공제액 혜택과 함께 이러한 세액공제 제도를 잘 활용하면 실제 납부 금액을 줄이는 데 도움이 됩니다.
납부 유예 제도를 활용하는 방법도 있습니다. 1주택자가 부동산을 처분할 때까지 세금 납부를 미룰 수 있는 조건이 있습니다. 우선 총급여 기준으로 8천만 원 이하인 경우에 해당합니다. 또한 만 65세 이상이면서 10년 이상 해당 주택에 거주해야 하며, 직전 연도 소득 대비 보유세 비중이 10% 이상이어야 한다는 조건이 모두 충족되어야 합니다.
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다주택자 공제 계산 방식
1주택자가 아닌 다주택자나 그 외 주택 보유자의 경우 공제 방식이 다릅니다. 2027년부터 그 외 주택의 기본공제액은 4억 원으로 설정됩니다. 다만 여기에 거주용 주택의 가액 비율에 따른 추가 공제가 더해집니다. 구체적인 계산식은 4억 원에 더해 5억 원을 곱한 값에 거주용 주택의 공시가격 비중을 곱한 형태입니다.
거주 주택의 비중이 높을수록 공제액이 커집니다. 다주택자라고 해서 무조건 낮은 공제를 받는 것이 아니라, 전체 주택 가액 중에서 실거주 주택이 차지하는 비중을 반영하여 형평성을 맞추려는 의도로 보입니다.
결과적으로 주택 보유 형태에 따라 공제액 산정 방식이 매우 복잡해집니다. 1주택자는 거주 여부가, 다주택자는 거주 주택의 가액 비중이 세금의 핵심이 됩니다. 또한 세부담 상한이 200%로 높아질 예정이므로, 갑작스러운 세금 증가에 대비하여 미리 계산해 보는 과정이 필요합니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세 대상이 결정됩니다. 따라서 주택을 매수하거나 거주지를 옮길 계획이 있다면 6월 1일 이전의 상황을 잘 조절해야 합니다. 만약 본인의 주택이 2027년 개편안에 따라 어떤 공제 구간에 속하는지 궁금하다면, 보유 주택의 공시가격과 실제 거주 기간을 먼저 파악해 보시기 바랍니다.
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