2026년 10월에 정리한 참고용 정보입니다. 개인별 상황에 따라 적용이 다를 수 있습니다. 신청 전에 공식 안내를 한 번 더 봐 주세요.
재산세 산정 방식과 표준세율 기준
재산세를 계산할 때 가장 먼저 마주하는 것이 과세표준입니다. 지방세법 제111조에 명시된 주택 재산세 표준세율을 보면 구간에 따라 세율이 달라지는 것을 알 수 있습니다. 과세표준 6천만 원 이하는 0.1%가 적용되고, 금액이 커질수록 단계적으로 높아집니다. 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하는 6만 원에 6천만 원을 넘는 금액의 0.15%를 더하고, 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하는 19만 5천 원에 1억 5천만 원을 넘는 금액의 0.25%를, 3억 원을 넘으면 57만 원에 3억 원을 넘는 금액의 0.4%를 더해 계산합니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 이보다 낮은 특례세율이 따로 적용됩니다.
다만 여기서 주의할 점은 지자체 조례에 따라 이 세율이 ±50% 범위 내에서 조정될 수 있다는 사실입니다. 그런데 단순히 세율만 안다고 해서 내년 세금을 정확히 알기는 어렵습니다. 공시가격이 어떻게 변하는지, 그리고 정부가 공정시장가액비율을 몇 퍼센트로 결정하는지가 더 중요한 요소이기 때문입니다.
지역별 상승 폭과 세 부담 변화 비교
서울 안에서도 지역에 따라 세금이 늘어나는 모습은 다르게 나타납니다. 크게 보면 지금 세액이 낮아 늘어나는 비율이 크게 보이는 지역과, 비율은 낮아도 금액 자체가 큰 지역으로 나눌 수 있습니다.
2026년 9월 국회 신동욱 의원이 KB국민은행 시뮬레이션 모형으로 분석한 자료가 이 흐름을 보여 줍니다. 서울 25개 자치구마다 시세 상위 5개 단지(모두 125개, 34평형 기준)를 놓고, 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월) 상승률 11%가 이어진다고 가정했습니다. 이때 종합부동산세가 붙는 단지는 2026년 19개구 78곳에서 2030년 비거주 기준 22개구 101곳으로 늘고, 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 2026년 약 72만 원에서 2030년 약 4,058만 원으로 커지는 것으로 추산됐습니다.
이 분석은 종부세를 계산한 것이지만, 종부세와 재산세는 같은 공시가격에서 출발합니다. 공시가격이 오르는 지역이라면 재산세도 함께 오른다고 보는 것이 자연스럽고, 지금 세액이 낮은 곳은 오르는 비율이, 고가 단지는 오르는 금액이 크게 나타나기 쉽습니다.
공정시장가액비율에 따른 세금 격차
서울 아파트 재산세 전망에서 가장 민감하게 작용하는 변수는 역시 공정시장가액비율입니다. 이 비율이 어떻게 설정되느냐에 따라 세금은 천차만별로 널뛰기 때문입니다.
공시가격 10억 원인 아파트로 단순하게 계산해 보면 차이가 잘 보입니다. 비율이 45%이면 과세표준은 4억 5천만 원이고 재산세 본세는 117만 원입니다. 비율이 50%가 되면 과세표준 5억 원에 137만 원, 60%가 되면 과세표준 6억 원에 177만 원으로 늘어납니다. 같은 집인데 비율만 바뀌어도 본세가 60만 원 차이 나는 셈입니다.
이 계산은 표준세율로만 따진 본세입니다. 공시가격이 9억 원을 넘어 1세대 1주택 특례세율은 해당하지 않고, 과세표준이 한 해에 늘 수 있는 폭을 묶는 장치나 함께 붙는 지방교육세 등은 넣지 않았으니 실제 고지서와는 차이가 날 수 있습니다. 공시가격이 높은 단지일수록 같은 비율 변화에도 늘어나는 금액이 커집니다.
함께 보면 좋은 글 모음주택 재산세 납부기한과 과세표준 기준 정리
변동 가능성을 결정짓는 주요 변수들
물론 이러한 전망이 항상 그대로 실현되는 것은 아닙니다. 앞의 분석도 최근 1년 상승률 11%가 계속된다는 전제를 둔 것이라, 집값 오름세가 꺾이면 세 부담이 늘어나는 폭도 그만큼 작아집니다.
제도 장치도 변수입니다. 공시가격이 많이 올라도 과세표준이 한 해에 늘 수 있는 폭을 묶는 장치가 있어 세금이 한꺼번에 뛰는 것을 어느 정도 막아 줍니다. 또 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 낮은 특례세율이 적용되므로, 1주택자라면 실제 부담은 같은 공시가격의 다주택자보다 낮을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세가 이렇게 많이 오를 것이라는 근거는 무엇인가요?
2026년 9월 국회 신동욱 의원이 KB국민은행 시뮬레이션 모형으로 분석한 자료가 대표적입니다. 서울 25개 자치구 시세 상위 125개 단지를 대상으로 최근 1년 상승률 11%가 이어진다는 전제를 둔 것이라, 집값 흐름이 달라지면 결과도 달라집니다.
Q. 공정시장가액비율이 정확히 무엇인가요?
공시가격에 곱하여 재산세의 과세표준을 결정하는 비율입니다. 이 비율이 높아질수록 과세표준이 커지므로 납세자가 내야 하는 재산세도 함께 늘어나게 됩니다.
Q. 모든 서울 아파트가 똑같이 오르나요?
아닙니다. 지역별 집값 상승폭과 해당 단지의 공시가격, 그리고 보유한 주택 수에 따라 차이가 큽니다. 지금 세액이 낮은 곳은 오르는 비율이, 고가 단지는 오르는 금액이 크게 나타나기 쉽습니다.
핵심 요약
– 집값 오름세가 이어지면 공시가격과 함께 재산세 부담도 커질 수 있습니다.
– 같은 집이라도 공정시장가액비율이 45%에서 60%로 오르면 본세가 크게 늘어납니다(공시가격 10억 원 예시 117만 원에서 177만 원).
– 지역마다 오르는 비율과 오르는 금액의 크기가 다르게 나타납니다.
지금 단계에서 할 수 있는 일은 본인 소유 주택의 공시가격 변화 추이를 살피고, 정부의 공정시장가액비율 정책 방향을 주기적으로 확인하는 것입니다.
답글 남기기