2026년 10월에 확인한 내용을 정리했습니다. 세부 조건은 이후 달라질 수 있습니다. 자세한 사항은 관련 기관에 물어보시는 편이 안전합니다.
이러한 흐름은 과거와 비교했을 때 매우 이례적입니다. 서울부동산정보광장 통계가 집계된 2011년 이후 2025년까지 월세 거래 비중이 연간 기준으로 50%를 넘긴 해는 없었기 때문입니다.
전월세 거래 비중의 변화 양상
서울 아파트 전세 월세 거래 비율은 2025년과 비교해 눈에 띄는 변화를 보이고 있습니다. 2025년 1월부터 9월까지의 월세 비중은 43.7%였으나, 2026년 같은 기간에는 51.0%로 상승했습니다. 반대로 전세 거래량은 2025년 11만 6,274건에서 2026년 8만 4,357건으로 27.5% 줄어들었습니다.
이때 거래 비중의 변화는 시기별로 더욱 뚜렷하게 나타납니다. 2026년 1월부터 5월까지 월세 비중은 49.5%를 기록했지만, 6월부터 9월 사이에는 53.4%까지 치솟았습니다.
그 결과 전세 거래량의 감소 폭이 월세 거래량의 변화보다 훨씬 크게 나타나며 전체적인 시장 구조가 변하고 있습니다. 실제로 2026년 1월부터 5월까지 월평균 전세 거래량은 1만 420건이었으나, 6월부터 9월까지는 8,064건으로 22.6% 감소했습니다.
자치구별 거래 비중 차이
서울 25개 자치구 중 월세 거래량이 전세 거래량보다 많은 지역은 총 13곳입니다. 지역에 따라 거래 형태의 집중도가 다르게 나타나는 것이 특징입니다.
종로구의 경우 월세 비중이 65.6%로 서울에서 가장 높았습니다. 반대로 양천구는 월세 비중이 42.1%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮게 나타났습니다.
이 경우 지역별 주거 형태나 선호하는 계약 방식에 따라 월세 비중이 큰 차이를 보임을 알 수 있습니다. 서울 아파트 전세 월세 거래비율은 자치구의 특성에 따라 지역별로 상이하게 나타납니다.
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월세 가격 상승과 중위값 변화
월세 거래 비중이 높아짐과 동시에 월세 가격도 상승하는 추세입니다. 2026년 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1,000원으로, 2025년 같은 달과 비교하면 21만 8,000원 높아진 금액입니다.
평균값과 함께 주목할 지표는 중위 월세입니다. 2026년 9월 기준 서울 아파트 중위 월세는 140만 원으로, 이전의 120만 원에서 상승했습니다.
이러한 가격 상승은 임차인이 매달 지출해야 하는 주거 비용의 부담이 커지고 있음을 의미합니다. 전세 공급이 줄어든 상황에서 월세로의 전환이 가속화되며 가격을 밀어 올리는 요인이 되고 있습니다.
전세 거래량 감소와 전환율 추이
전세 시장의 위축은 거래량 감소로 직접 나타나고 있습니다. 2026년 9월 전세 거래량은 6,553건을 기록하며, 2025년 같은 기간의 1만 1,257건보다 41.8% 감소했습니다.
전세를 월세로 바꿀 때 기준이 되는 전월세 전환율도 변동했습니다. 서울 아파트 전월세 전환율은 2025년 3월부터 2026년 7월까지 4.7% 수준을 유지하다가, 8월에는 4.8%로 0.1%포인트 상승했습니다.
결과적으로 전세 물량의 품귀 현상이 이어지면서 시장의 중심이 월세로 빠르게 이동하고 있습니다. 향후 서울 아파트 월세 전세 거래 비율 추이를 살필 때는 이러한 전환율과 자치구별 물량 변화를 함께 고려해야 합니다.
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