종부세 양도세 개편 내용, 공제 기준부터 세율 변화까지

본 내용은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다. 지역이나 시기에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 최신 내용은 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.

종부세 기본공제와 과세표준

1세대 1주택자가 해당 주택에 실제로 거주하는 경우 기본공제액은 14억 원이 적용되지만, 거주하지 않는 경우에는 9억 원으로 차등 적용됩니다. 1주택자가 아닌 개인의 경우 기본공제는 4억 원을 기준으로 하며, 거주 주택의 공시가격 비중에 따라 최대 5억 원까지 합산하여 적용받습니다.

이때 과세표준을 산정할 때 사용하는 공정시장가액 비율도 달라집니다. 일반적인 경우에는 70% 비율이 적용되지만, 3주택 이상 보유자이거나 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우에는 2028년까지 공정시장가액 비율이 80%로 단계적으로 인상됩니다.

그 결과 과세표준이 높아지면 실질적인 세 부담도 함께 늘어날 수 있습니다. 2028년부터는 종부세 체계가 주택 수가 아닌 주택 가액을 기준으로 하는 단일 세율표로 전환되어 적용될 예정입니다.

종부세 세율 및 세 부담 상한

아래 계산기에 산 값과 판 값, 보유 기간을 넣으면 예상 양도소득세가 바로 나옵니다.

과세표준 구간에 따른 세율도 상향됩니다. 과세표준 6억 원에서 12억 원 사이 구간의 세율은 기존 1%에서 1.3%로 오릅니다. 또한 12억 원에서 25억 원 사이 구간의 세율은 현재 1.3%에서 2028년에는 2%까지 높아집니다.

여기서 주목할 점은 종부세 세 부담 상한선입니다. 직전 연도에 납부했던 보유세액 대비 상한선이 기존 150%에서 200%로 상향 조정됩니다. 이는 세금이 급격하게 늘어나는 것을 방지하는 완충 장치 역할을 하지만, 동시에 전체적인 세 부담의 폭이 넓어질 수 있음을 의미합니다.

양도세 장기보유특별공제 기준

양도소득세와 관련해서는 장기보유특별공제의 계산 방식이 크게 바뀝니다. 2029년부터는 보유 기간이 아닌 거주 기간(연 8%, 최대 80%)만을 기준으로 공제액을 계산합니다.

주택을 오래 보유했더라도 실거주 기간이 짧으면 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다. 실거주 여부가 양도세 절세의 핵심 변수가 된 셈입니다.

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양도세 공제 한도와 감면 요건

양도세 공제 금액의 한도도 축소됩니다. 2028년에 양도하는 분에 대해서는 공제 한도가 20억 원이 적용되지만, 2029년 양도분부터는 10억 원으로 낮아집니다.

반대로 특정 조건을 갖춘 경우에는 감면 혜택이 존재합니다.

또한 65세 이상 고령자가 수도권에서 5년 이상 계속 거주한 1주택을 양도하고, 6개월 이내에 비수도권으로 이주하는 상황이라면 세금 감면이 가능합니다. 2027년에는 50%(5억 원 한도)를 감면하며, 2028년에는 30%(3억 원 한도)의 감면율이 적용됩니다.

일시적 2주택 처분 기한 변화

조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분해야 하는 기한이 짧아집니다. 기존 3년이었던 처분 기한이 2년으로 단축되며, 이는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

이와 함께 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율 완화 규정도 단계적으로 시행됩니다. 2년 이상 보유한 주택에 한해 2027년에는 각각 기본세율에 5%포인트를 더한 세율이 적용되고, 2028년에는 각각 기본세율에 10%포인트 또는 15%포인트를 더한 세율로 낮아집니다.

다만 자동 말소된 매입임대 아파트의 중과 배제 혜택은 2027년 12월 31일 양도분까지만 유지된다는 점을 유의해야 합니다. 종부세 양도세 개편 내용을 미리 확인하고, 거주 기간과 보유 현황에 따른 예상 세액을 미리 계산해 보시기 바랍니다.

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