계약갱신청구권과 계약갱신요구권 총정리

2026년 09월 기준으로 정리한 참고용 정보입니다. 실제 적용 여부는 관할 기관 안내를 따라주시기 바랍니다.

계약갱신청구권의 기본 개념과 1회 행사 원칙

임차인이 보장받는 추가 거주 기간과 횟수

계약갱신청구권은 말 그대로 세입자가 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 통상적으로 임대차 계약을 2년 기준으로 체결하는데, 계약갱신권을 쓰면 임차인이 동일한 조건으로 2년 연장할 수 있습니다. 보장받을 수 있는 기간이 2년 더하기 2년으로 총 4년이 되는 셈입니다.

임차인이 계약갱신요구권으로 2년 연장을 요구했을 때 법에서 인정하는 정당한 사유 없이는 이를 집주인이 거절할 수 없습니다. 묵시적 갱신과는 달리 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정되는데요. 이 권리는 임차인에게 오직 1회에 한하여 부여되므로 신중하게 판단해야 합니다.

임대료 인상 상한선과 상호 합의의 한계

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다. 종전 임대료의 5퍼센트 이내로만 인상이 가능하기 때문에 이에 대한 갈등이 자주 발생합니다.

집주인은 임대료를 올려 받기를 원하고 세입자는 추가 부담을 피하려 하기에 법적인 다툼으로 번지기도 합니다. 갱신 계약 시 임대인과 임차인은 상호 합의 하에 정해진 인상률을 지켜야 하며 무조건 양측이 원하는 대로 올릴 수는 없습니다.

권리 행사 시기와 기간 계산 방법

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약갱신청구권을 언제부터 집주인에게 요구할 수 있는 지입니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구를 해야 하는데요.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 세입자는 이 기간을 반드시 지켜야 합니다. 만약 기간을 넘겨서 의사를 밝히면 효력이 인정되지 않으므로 달력의 날짜를 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.

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갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유

집주인 거절 사유와 세입자 권리 제한

세입자도 마찬가지로 정당한 거절 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 하지만 몇 가지 특정한 상황에서는 집주인이 갱신을 거부할 수 있는데요. 첫째는 임차인이 임차료를 2회 이상 연체한 경우이고, 둘째는 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.

그 외에도 임차인이 주택 전부 또는 일부를 고의로 파손했거나 임대인 동의 없이 전대한 경우에도 거절이 가능합니다. 이처럼 법에서 정한 예외적인 상황에 해당하지 않는다면 집주인은 무단으로 세입자를 내보낼 수 없습니다.

“거절 사유를 명확히 파악해 두어야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.”

실거주 예외 규정과 손해배상 책임

가장 흔하게 발생하는 거절 사유 중 하나는 임대인 및 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 집주인이 직접 들어와 살겠다고 통보하면 세입자는 갱신을 포기해야 합니다.

다만 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤에 실제로는 다른 사람에게 임대를 준 사실이 밝혀지면 문제가 됩니다. 기존과 새로운 환산임대료 차액에 해당하는 손해배상액을 지급해야 한다는 판결이 난 사례도 있으므로 주의해야 합니다.

갱신권 사용 이후 중도 해지와 주의사항

계약 중도 해지 통지와 효력 발생 시점

계약갱신청구권을 사용하여 2년을 연장했더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지 통지를 하더라도 임대인이 그 의사를 받은 날부터 3개월이 지나야 법적인 효력이 발생하는데요.

그 기간 동안은 기존과 마찬가지로 임대료를 성실하게 납부해야 하므로 이사 날짜를 조율할 때 염두에 두어야 합니다. 일방적으로 당일 퇴거를 요구할 수는 없으며 3개월의 유예 기간이 필요하다는 점을 기억해 두면 좋습니다.

세입자와 집주인이 흔히 하는 오해와 진실

흔히 묵시적 갱신이 되면 계약갱신청구권을 쓰지 않은 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 묵시적 갱신은 법률에 따른 자동 연장이므로 별도의 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.

또한 갱신요구권은 한 집에서 한 번만 쓸 수 있는 권리이므로 한 번 사용하고 나면 그다음 계약 만기 시점에는 추가 연장을 요구할 수 없습니다. 다만 이사해서 다른 집과 새로 계약하면 그 집에서는 다시 쓸 수 있습니다. 이러한 차이를 미리 알아두어야 계약 종료 시점에 당황하지 않고 대처할 수 있습니다.

흔히 하는 질문

Q. 계약갱신청구권은 언제 사용해야 하나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 명확한 갱신 의사를 전달해야 합니다. 기한을 넘기면 권리를 행사할 수 없으므로 미리 날짜를 계산해 두는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 바뀌어도 기존 갱신권은 유지되나요?

새로운 집주인이 집을 매수하더라도 기존 임대차 계약의 지위는 그대로 승계됩니다. 따라서 계약 기간 내라면 새로운 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q. 갱신 계약을 한 뒤에 세입자가 먼저 나간다고 하면 어떻게 되나요?

임차인이 중도 해지를 통지하더라도 효력은 3개월 뒤에 발생하므로 그동안은 월세를 내야 합니다. 정확한 합의는 양측의 협의를 거치되, 법적 기준을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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