2026년 11월 기준으로 정리한 내용입니다. 세부 조건은 이후 달라질 수 있습니다. 본인 상황에 맞는지는 담당 부서에 확인해 주세요.
이러한 흐름은 시장 내에서 신규 입주 수요만큼이나 기존 거주자의 계약 유지 수요가 상당한 비중을 차지하고 있음을 보여줍니다. 특히 계약 방식에 있어서 단순한 권리 행사를 넘어 임대인과 임차인 사이의 협의가 차지하는 비중이 높아지는 특징이 나타납니다.
갱신 방식의 변화 양상
올해 서울 아파트 갱신계약 중 계약갱신청구권을 사용한 비중은 43.1%로 집계되었습니다. 이는 지난해 기록한 49.2%와 비교하면 하락한 수치입니다. 갱신권 사용이 줄어든 대신 임대인과 임차인이 서로 조건을 조율하여 계약을 연장하는 합의갱신 비중은 56.9%로 확대되었습니다.
여기서 주목할 점은 계약의 주도권이 법적 권리 행사에서 상호 합의의 영역으로 이동하고 있다는 사실입니다. 합의갱신은 계약갱신청구권을 사용하지 않고 양측이 임대료나 계약 기간 등을 자유롭게 협의하여 결정하는 방식을 말합니다.
그 결과 임차인은 갱신권을 다음번 계약 때 사용할 수 있는 여력을 남겨두면서도 현재의 주거 안정성을 확보하는 선택을 하고 있습니다. 반대로 임대인은 법적 상한선인 5%를 넘어서는 범위 내에서도 임차인과 원만한 합의를 통해 시장 가격을 반영하려는 움직임을 보입니다.
지역별 갱신권 사용 비중
서울의 자치구별로 살펴보면 갱신권 사용 양상은 지역마다 차이를 보입니다. 강남구의 경우 올해 전체 전월세 계약 중 52%가 갱신계약이었으나 실제 갱신권을 사용한 비중은 44.4%에 그쳤습니다. 이는 지난해와 비교했을 때 9.9%포인트 하락한 수치입니다.
이때 다른 자치구의 사례를 함께 살펴보면 지역별 특성이 더욱 명확해집니다. 서초구의 갱신권 사용 비중은 39.2%였으며 송파구는 44%를 기록했습니다. 강남 3구 내에서도 지역에 따라 권리 행사 비중이 다르게 나타나는 모습입니다.
반대로 갱신권 사용 비중이 상대적으로 높은 지역도 존재합니다. 중구가 56.2%로 가장 높게 나타났으며 성동구 55.6%, 도봉구 53.9%, 성북구 52.5%, 광진구 52.4% 순으로 이어졌습니다. 이처럼 서울 아파트 전월세 갱신 현황은 각 자치구의 주거 특성과 시장 상황에 따라 서로 다른 양상을 띱니다.
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계약갱신청구권 행사 기준
계약갱신청구권은 세입자가 거주 기간을 안정적으로 확보할 수 있도록 돕는 중요한 권리입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 1회에 한해 2년 추가 거주를 요구할 수 있습니다. 이렇게 기존 계약 2년에 갱신 2년을 더해 총 4년의 거주 기간을 보장받습니다.
임대료 인상 폭은 기존 계약 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 임차인이 이 권리를 정당하게 행사하면 임대인은 특별한 사유 없이 이를 거절하기 어렵습니다. 다만 임대인이 본인이나 직계존속, 직계비속이 실제 거주하려는 경우처럼 법에서 정한 정당한 사유를 제시한다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
또한 임차인에게도 주의할 점이 있습니다. 임대료를 지속적으로 연체하거나 임대인의 동의 없이 주택을 무단으로 전대하는 등 세입자의 중대한 과실이 확인되면 계약 갱신이 거절될 수 있습니다. 따라서 안정적인 재계약을 위해서는 계약 기간 중 임차인으로서의 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다.
거절 사유와 배상 기준
집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하여 임차인이 퇴거한 상황에서 이후에 다른 세입자를 들인 사실이 확인되면 임차인은 법적 대응을 할 수 있습니다. 집주인이 실거주 의사가 없었음에도 불구하고 임차인을 내보내기 위해 거짓으로 거절한 경우에 해당합니다.
임차인은 월 임대료 3개월분에 해당하는 금액이나 신규 임대료와 기존 임대료의 차액 등을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 허위 실거주로 인해 발생한 경제적 손실을 보전받기 위한 제도입니다.
임차인이 확인할 수 있는 방법은 다음과 같습니다. 퇴거 후에도 해당 주택의 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보를 열람하여 실제 거주자가 누구인지 확인할 수 있는 절차가 마련되어 있습니다. 만약 실거주 목적이 아니라고 판단된다면 관련 자료를 근거로 배상을 요구해야 합니다.
임대차 계약 갱신 시점에 맞춰 서울 아파트 전월세 갱신 현황과 현재 거주 중인 주택의 계약 만료일을 확인하고 본인의 상황에 맞는 계약 방식을 결정해주세요.
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