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직방의 분석에 따르면 2026년 3분기 서울 아파트 1만 930건의 거래 중 5,977건이 전고점 이상 가격으로 기록되었습니다. 이는 전체 거래의 54.7%에 달하는 수치로 시장의 가격 회복세가 상당히 가파르게 진행되었음을 보여줍니다.
이러한 서울 아파트 실거래가 전고점 돌파 양상은 분기별로 비교했을 때 더욱 뚜렷하게 나타납니다. 2026년 1분기 38.2%였던 전고점 이상 거래 비중은 2분기 43%를 거쳐 3분기에는 54.7%까지 상승하며 꾸준한 우상향 곡선을 그렸습니다.
전고점 거래 비중의 변화 양상
서울의 25개 자치구 중 22개 구에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 늘어났습니다. 대부분의 지역에서 과거의 최고 가격을 경신하거나 그 수준에 근접한 거래가 활발하게 이루어지며 시장 전반의 가격대를 끌어올리고 있습니다.
이때 시장 참여자들이 주목해야 할 지점은 단순한 가격 상승이 아니라 어느 지역에서 이러한 현상이 집중되는가 하는 점입니다. 서울 전역에서 거래가 일어나고 있지만 지역에 따라 전고점을 회복하는 속도와 비중에는 상당한 차이가 존재합니다.
특정 지역은 이미 3분기 거래의 대부분이 전고점을 넘어섰고 일부 지역은 여전히 회복 과정을 밟고 있는 양극화된 흐름을 보입니다.
전고점 기준과 시장의 흐름
여기서 전고점이라는 용어의 기준을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 통상적으로 전고점은 2025년 12월 31일까지 같은 단지 내에서 같은 전용면적을 기준으로 기록했던 최고 거래 가격을 의미합니다.
이 기준을 바탕으로 살펴보면 서울 아파트 실거래가 전고점 회복세가 지역별로 매우 상이하게 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 일부 지역은 1분기 대비 상승 폭이 매우 커서 시장의 흐름을 주도하는 반면 강남권 일부 지역은 오히려 비중이 소폭 낮아지기도 했습니다.
지역별 상승 폭의 차이
동대문구의 경우 1분기 45.7%였던 전고점 이상 거래 비중이 3분기에는 81.9%까지 치솟으며 가장 눈에 띄는 변화를 보였습니다. 성북구 또한 1분기 32.1%에서 3분기 68.5%로 상승하며 서울 내 주요 지역 중 높은 회복력을 보여주었습니다.
서대문구 역시 1분기 44.4%에서 3분기 73.5%로 비중이 높아졌으며 중랑구는 13.2%에서 41.4%로 증가했습니다. 은평구는 50% 선을 넘겼고 강북구(34.5%), 노원구(24.9%), 도봉구(12.4%) 등 서울 외곽 지역에서도 전고점 돌파 거래가 지속적으로 늘어나는 추세입니다.
반대로 강남구는 1분기 55%에서 3분기 43%로 비중이 낮아졌으며 서초구(62.6%)와 용산구(66.9%) 역시 1분기 대비 전고점 이상 거래 비중이 감소하는 모습을 보였습니다. 이는 강남권의 가격이 정체되었다기보다 다른 지역의 상승세가 더 가파르게 나타나면서 상대적인 비중 차이가 발생한 것으로 해석할 수 있습니다.
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경기도 주요 지역의 움직임
서울 외 지역인 경기도의 상황도 주목할 만합니다. 2026년 3분기 경기도 아파트 거래 3만 3,619건 중 22.4%가 전고점 이상 가격에 거래되었습니다. 서울의 회복세에 비해 수치 자체는 낮아 보일 수 있으나 지역별 편차는 매우 큽니다.
성남시 분당구의 사례를 보면 시장의 열기를 짐작할 수 있습니다. 분당구의 전고점 이상 거래 비율은 94.1%에 달해 서울 내 주요 지역보다도 압도적으로 높은 비중을 기록했습니다.
서울 아파트 전고점 실거래가 현상이 서울에만 국한되지 않고 경기도 핵심 지역으로까지 이어지며 수도권 전체의 가격 지지선을 높이는 역할을 하고 있습니다.
시장 흐름을 읽는 관점
서울 전역과 경기도 12개 지역을 대상으로 시행 중인 토지거래허가구역 규제가 10월 20일로 시행 1년을 맞이했습니다. 규제 환경의 변화와 지역별 수급 불균형이 맞물리며 거래 양상이 복잡하게 나타나고 있는 시점입니다.
단순히 서울 아파트 실거래가 전 고점 수치가 높아졌다는 사실만으로 시장의 방향성을 단정하기는 어렵습니다. 지역마다 상승 동력이 다르고 규제 영향권에 있는 지역과 그렇지 않은 지역의 거래 패턴이 판이하게 움직이기 때문입니다.
따라서 특정 지역의 가격 추이만을 맹신하기보다는 전체적인 거래량과 함께 해당 자치구의 전고점 회복 비중을 입체적으로 살펴야 합니다. 무엇보다 가격의 절대적인 수치보다 거래가 일어나는 지역적 확산 범위를 먼저 파악하는 것이 필요합니다.
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