본 내용은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다. 세부 조건은 이후 달라질 수 있습니다. 결정하기 전에 공식 채널을 확인해 주세요.
STEP 1 미분양률에 따른 기본 매입가 산정 방식
매입 가격은 해당 단지의 미분양률에 따라 분양가의 85%에서 89% 사이에서 차등 결정됩니다. 기본적으로 미분양률이 높을수록 적용되는 비율이 낮아지는 구조입니다. 구체적인 기준을 살펴보면 미분양률이 40%를 초과할 경우에는 분양가의 85%를 적용합니다.
반대로 미분양률이 낮아질수록 적용 비율은 단계적으로 올라갑니다. 40% 이하일 때는 86%, 30% 이하면 87%, 20% 이하면 88%가 적용됩니다. 미분양률이 10% 이하로 떨어지면 최대 89%까지 기본 매입가가 책정됩니다.
여기서 중요한 점은 이 비율이 모든 상황에 동일하게 적용되는 것이 아니라 각 사업장의 실제 미분양 수치에 따라 달라진다는 사실입니다. 따라서 사업자는 현재 단지의 미분양 상황을 정확히 파악하고 있어야 합니다.
STEP 2 가산점을 받을 수 있는 추가 조건
기본적인 미분양률 기준 외에도 가격을 높일 수 있는 인센티브 제도가 존재합니다. 사업자가 특정 조건을 충족하면 LH 미분양 주택 매입 가격에 가산점을 부여받을 수 있습니다.
첫째, 착공 시기에 따른 인센티브입니다. 2027년 상반기까지 착공을 완료하는 경우에는 매입 가격 비율에 2%포인트를 추가로 가산합니다. 둘째, 단지 규모에 따른 혜택입니다. 500세대 이상 대단지라면 매입가에 1%포인트의 가산점을 더해줍니다.
이때 두 가지 조건을 모두 충족한다면 매입 가격은 상당히 유리한 수준으로 올라갑니다. 예를 들어 미분양률이 낮아 기본 89%를 적용받는 상황에서 조기 착공과 대단지 조건을 모두 갖춘다면 최대 92% 수준까지 가격을 확보할 수 있습니다. 사실상 사업장의 수익성을 결정짓는 중요한 변수가 됩니다.
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STEP 3 매입 대상 확인과 자격 요건
모든 미분양 주택이 매입 대상이 되는 것은 아닙니다. 우선 지역적인 제한이 있는데 수도권 내 공공택지에서 공급된 물량이어야 합니다. 또한 2027년 안에 토지사용 가능 시기가 도래하는 공동주택용지로서, 2027년까지 인허가를 받아 착공하려는 사업장이어야 합니다.
면적 기준도 엄격하게 정해져 있습니다. 매입 요청이 가능한 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 미분양 주택에 한정됩니다. 공고문은 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이면서 분양가상한제가 적용되는 주택만 대상으로 정하고 있습니다.
이 경우 사업장은 해당 단지가 LH가 매각한 수도권 공공택지 내에 있는지, 그리고 면적 요건을 충족하는지를 가장 먼저 확인해야 합니다. 요건을 벗어난 물량은 매입확약 대상에서 제외될 수 있습니다.
STEP 4 매입 요청권 행사 시기와 접수 방법
매입을 원하는 사업자는 정해진 기간 내에 신청을 마쳐야 합니다. 이번 매입확약 신청은 2026년 10월 1일에 시작되었으며 2026년 12월 31일까지 접수를 받습니다. 이 기간은 2026년 9월 30일까지 토지매매계약을 체결한 사업장에 해당하고, 2026년 10월 1일 이후 계약한 사업장은 계약일로부터 4개월 이내에 신청합니다. 신청은 LH 본사를 방문해서만 할 수 있습니다.
매입 요청권을 행사하는 시점도 중요합니다. 원칙적으로는 주택의 사용승인일로부터 3개월 이내에 행사해야 합니다. 다만 예외적으로 사용승인 이전에 매입을 요청하려면 수분양자 과반수의 서면 동의를 받아 입주예정일 12개월 전부터 9개월 전까지 요청할 수 있습니다.
매입요청권을 행사하면 LH는 행사일로부터 3개월 이내에 매입계약 체결과 소유권이전등기 접수를 진행합니다. 신청 시기를 놓치면 인센티브나 매입 기회 자체를 잃을 수 있으므로 일정을 꼼꼼히 챙기는 것이 필수적입니다.
매입 대상 주택의 면적 제한이 있나요?
매입 대상은 전용면적 85㎡ 이하의 미분양 주택으로 제한됩니다.
신청은 언제까지 가능한가요?
2026년 9월 30일까지 토지매매계약을 체결했다면 2026년 12월 31일까지 접수할 수 있습니다. 그 뒤에 계약했다면 계약일로부터 4개월 이내에 신청합니다.
인센티브는 어떤 경우에 받나요?
조기 착공 여부와 단지 규모(500가구 이상)에 따라 가산점이 부여됩니다.
LH의 이번 조치는 미분양 부담을 덜어 수도권 공공택지의 주택 착공을 앞당기기 위한 목적을 가지고 있습니다.
정리하자면 다음과 같습니다.
1. 미분양률에 따라 분양가의 85%~89%가 기본 매입가로 책정됩니다.
2. 조기 착공과 대단지 여부에 따라 최대 3%포인트의 인센티브를 더할 수 있습니다.
3. 2026년 12월 31일까지 신청해야 하며 면적은 85㎡ 이하를 준수해야 합니다.
사업장의 상황에 맞는 적절한 시점에 매입 요청권을 행사하여 자금 흐름을 확보하는 것이 중요합니다.
우리 사업장의 미분양률과 착공 예정 시기는 인센티브 기준에 부합하나요?
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